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[咨询] 借名买方案例分项

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2017-7-24 08:37:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  本报记者 林靖
  
  2005年温先生欲通过贷款方式购买朝阳区一套商品房,但因临近退休,银行不给贷款,他只好找在外企工作的外甥郭某协商。郭某同意帮忙,以自己的名义与开发商签订购房合同,并与银行签订贷款合同。温先生则支付了购房款,负责每月还贷。
  
  温先生装修新房后入住,却不料去年郭某有了外遇,其妻朱某起诉离婚,要求分割登记在郭某名下的这套房屋。温先生得知后心急如焚。(文中当事人为化名)
  
  借名购房行为有效
  
  北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为,温先生与郭某的借名买房行为,并未违反我国法律、行政法规的强制性规定,双方的借名购房行为有效。虽然房屋所有权证登记在郭某名下,但购房款、装修款均是温先生支付,温先生从房屋交付时就一直住在该房,且双方签有借名买房的协议。这些足以说明温先生是实际购房人,郭先生仅是登记人(出名人)。
  
  《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”据此,司法实践中对于一般的商品房借名买房行为,认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定,为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。
  


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[LV.Master]伴坛终老

发表于 2017-7-24 08:40:54 | 显示全部楼层
中介你好,中介再见
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[LV.3]偶尔看看II

 楼主| 发表于 2017-7-24 08:49:12 | 显示全部楼层
王某以5万元将单位团购房资格转让给他人,但房产证办下来之后却拒不配合对方办理过户手续。昨日,金水区法院对一起购房纠纷案作出一审判决,判决王某将房产过户至实际购买人张某名下。   张某诉称,王某所在单位组织职工团购商品房,但王某无意购房。后经人介绍,张某以王某名义购买住房一套。因张某当时在读,遂委托姑姑何某出面,于2007年10月与王某签订协议,并支付5万元补偿费。2007年11月15日,张某以王某名义与开发商签订了商品房买卖合同,并支付了包括房款、契税等在内的全部费用。该房交房后一直由张某居住。按协议约定,在该房可以上市交易时,王某应在三个月内协同何某办理过户手续。该房屋的产权证于2010年7月1日已经办理,可以办理过户。但在张某多次催促下,王某却以种种理由拒不办理过户手续,张某遂将何某、王某起诉到法院。   何某辩称,张某所诉属实,请王某尽快将房屋产权过户。   王某辩称,本案房产与张某无关,原告主体不适合。他与何某签订的协议无效,故原告请求不应支持。诉讼中,王某妻子李某说购房资格是王某背着她偷偷转让,后俩人离婚时已经约定此房归她所有,因此要求判决王某与何某签订的房屋转让协议无效。   法院审理后认为:王某自愿与何某签订协议,协议合法有效。该协议系何某受张某委托以自己名义与王某签订,此后由张某实际履行了该协议,并在房屋建成后接受房屋并居住至今。即使王某在与何某订立协议时不知道何某与张某的代理关系,在协议履行中何某明确向王某披露其与张某之间的代理关系时,张某亦可行使何某在协议中享有的权利,故王某应依协议约定向原告履行义务。法院遂依法作出上述判决。
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[LV.3]偶尔看看II

 楼主| 发表于 2017-7-24 08:55:50 | 显示全部楼层
近年来,随着房价的节节攀升,房地产纠纷层出不穷,法院受理案件的数量呈逐渐攀升状态。关于房产的转让的转让,双方自愿签订的合同是否合法有效?购房指标转让究竟应该注意哪些法律问题?笔者将围绕这一问题,结合自己的办案实践,发表如下观点: 一、关于购房资格转让协议是否有效的问题 法无明文禁止即自由。法律并没有明令禁止购房指标的转让,在这一块,法律上属于空白。虽然我国《城市房地产管理法》规定:未依法登记取得权属证书的房地产不得转让,但它仅仅是对物权行为的限制,转让购房名额,并非物权范畴。因此,其不能作为合同无效的法律依据。其次,职工按单位政策享有优惠购房的权利,与单位签订认购资格时其尚未实际取得房屋,因此,职工对房屋的权利只属于资格权利,在法理上可归为一种期待利益,属于债权范畴。此类房屋转让过程中发生的纠纷,属于购房资格转让纠纷,并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法理的强制性规定;没有损害其他人利益,合同有效,双应当继续履行。 二、关于夫妻一方不知情是否可以解除合同的问题 第一,购房指标不属于夫妻共同财产。如本案中被告芮某认为其与李某签订的《购房指标买卖合同》没有经过其妻子王某的同意,属于无效合同;王某也声称购房指标属于夫妻共同共有的,李某与芮某签订的《购房指标买卖合同》没有经过她同意,该协议为无效协议。但笔者认为,协议的标的不是房屋所有权,只是购房资格,不存在房屋所有权的转移问题,因此,与夫妻共同财产无关。此外,购房资格是基于单位职工身份而取得,而非基于婚姻关系所产生的权利,因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。   第二,即使认定购房资格为夫妻共同财产,一般推定购房资格的转让为夫妻共同的意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第二项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻是一种相当亲密的生活关系,受让方有理由相信,转让方得行为应为其夫妻双方共同意思表示,那么,转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让人。但如果对方确实能够举出证据,证明夫妻一方不知情,那么购房指标转让协议可能会成为效力待定合同。 三、关于无权属证书的房屋的购房指标转让合同的效力 我国《物权法》规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。如前所述,单位团购房转让合同是团购房资格的转让,并非房屋所有权转让纠纷,属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书,其法律效力是物权不发生变动,不影响团购房资格转让合同的效力。  四、关于单位禁止转让团购房资格的规定是否影响购房指标转让合同的效力 虽然,一般单位都会禁止本单位的职工将其购房资格转让他人,但这仅仅是单位内部的规定,职工违反单位内部规定,只能由单位内部进行处理,这并不影响购房指标转让合同的效力。我国《合同法》规定,只有符合《合同法》第五十二条规定情况下(第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。)才无效。因此,购房指标转让一般应当认定有效。 五、签订购房指标转让合同应当注意的问题 第一,不是所有的购房指标转让合同都有效,如经济适用房、军用房等购房指标转让协议,一般认定为无效。经济适用房、军用房等,是针对特殊人群,国家有严格的条件限制,购房人必须符合相关的条件。经适房配售后,5年内不得上市交易。确需转让的,由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购,回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。 在限制转让的年限内将房屋转让,或将购房权私自转让给没有购房资格的人,以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定,法律认定该类购房指标的转让协议无效。
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